HABLEMOS DE “VIVIENDA”
Se genera una cierta confusión al tratar de justificar el encarecimiento de la vivienda por el crecimiento tambien del IPC general, lo cual no deja de ser un planteamiento demasiado simplista para solucionar este problema tan complejo que requiere un mayor rigor en su análisis.
Si consideramos los datos del “Informe Anual del 2023” del Banco de España, existe una necesidad de construir más de 600.000 viviendas hasta el año 2025. Se trata de un dato preocupante, si tomamos además en consideración algunas otras circunstancias como las cerca de 4 millones de viviendas desocupadas con difíciles localizaciones y un estado físico que requiere una rehabilitación previa, la falta de suelo disponible por la ausencia de una eficaz planificación urbanística y la baja cantidad de oferta residencial que no alcanza las 100.000 viviendas en este último año. Todo ello se agrava aún más con la excesiva demanda del mercado de alquiler vacacional que resta oportunidades a la oferta asequible de alquiler residencial, que está muy lejos de solucionar no solo la alta demanda joven que no encuentran solución ni a sus problemas de alquiler asequible y mucho menos a la adquisición de su residencia, ni tampoco la de los muchos colectivos de extranjeros que en su inmigración buscan niveles de rentas adecuadas a sus necesidades.
Además de las recomendaciones ya conocidas por el Banco de España, que sugieren incrementar la producción residencial para alcanzar los 1´5 millones de nuevas viviendas en alquiler asequible en los próximos diez años, o potenciar la colaboración pública-privada en la oferta de alquiler con aportaciones de suelo público y financiación privada o bien de fondos europeos que las hagan asequibles económicamente, podríamos incluir algunas consideraciones complementarias que ayudarían a clarificar la solución de los problemas actuales del acceso a la vivienda.
Es evidente que será difícil superar esta situación con las viejas formulas inmobiliarias y financieras, que seguirán llevando a la producción residencial a un callejón sin salida tanto en sus respuestas a las nuevas demandas tipológicas como a facilitar el acceso mediante nuevos sistemas de financiación. Difícilmente podremos resolver estos problemas si no somos capaces de imaginar algún nuevo camino que modifique esa inercia que nos conduce a lo mismo de antes, incluso a pensar que el encarecimiento se basa irremediablemente en la ley que dicta el IPC general y no en evitarla atendiendo la necesidad de “reinventar” tanto sus procesos tipológicos y constructivos como unas nuevas formas de financiación.
Refundar los objetivos empresariales en producir viviendas mediante procesos más industrializados y atendiendo a las nuevas necesidades habitacionales que está demandando la sociedad actual (nuevos modelos familiares, monoparentales, mayores…), o bien con los mestizajes de uso residencial y trabajo que genera esa incipiente población “nómada” dedicada a las nuevas tecnologías del trabajo (coliving, loft, coworking…), podría ser una buena ocasión para reinventar procesos económicos de acceso a estas nuevas innovaciones tipológicas introduciendo retornos financieros más adecuados a los márgenes de un proceso industrial que permitiera flexibilizar sus adquisiciones y adaptaciones en el tiempo y a las diversas demandas funcionales. Asi ocurre, por ejemplo, en la industria automovilística con sus continuas adaptaciones a la demanda tanto en las exigencias funcionales como en las económicas del usuario.
Si finalmente, se superara la muy alta repercusión de la “materia prima” del suelo, como principal causa del encarecimiento del producto final al convertirse en un valor de subasta que favorece su proceso especulativo, reinterpretando la acción urbanística de la calificación del suelo como un valor añadido de “concesión” con sus plazos y controles de su puesta en carga inmobiliaria, podríamos reducir considerablemente el valor final de ese producto residencial asemejándolo más a procesos de racionalidad industrializada que a un acto especulativo que no debería producirse ya que la propiedad del suelo ni ha participado en las revalorizaciones que ha generado su localización ni en los valores añadidos de las calificaciones urbanísticas que depende exclusivamente las administraciones públicas.
José Seguí Pérez
Arquitecto